여기서 많이 틀려요
주택 인도와 주민등록을 갖춰도 대항력은 원칙적으로 그 다음 날부터 생깁니다. 그래서 잔금일과 전입일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 문제, 다가구주택의 숨은 선순위 보증금 문제를 따로 확인해야 해요.
🏠 부동산·전세 · 검색형 실무글전세계약 전,
전세계약 전,
무엇부터 확인해야 할까요?
계약금부터 보내기 전에 등기·집주인·보증금·특약·보증 가입 가능성을 순서대로 확인하세요.
⏱ 1분 핵심답부터 확인하세요
핵심부터 확인하세요.
전세계약은 집 상태만 보고 결정하면 부족합니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당·압류 등을 보고, 계약 상대방이 실제 소유자 또는 적법한 대리인인지 확인해야 합니다. 보증금이 주변 시세에 비해 과도하지 않은지, 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는지, 전세보증금반환보증 가입 가능성도 같이 확인하세요.
한눈에 보기
전세계약 전 꼭 확인할 10가지
등기 확인소유자·근저당
임대인 확인신분·대리권
보증금 점검시세·선순위
보호장치전입·확정·보증
※ 실무온의 계산·체크·설명은 예상·참고용입니다. 실제 권리·세액·보험보장·행정처리는 계약과 개인 조건에 따라 달라질 수 있으므로 공식 기관에서 최종 확인하세요.
📖 자세히 보기헷갈리는 부분을 쉬운 말로 순서대로 설명해요
1. 등기사항증명서의 소유자부터 확인하세요.
계약서에 적힌 임대인 이름과 등기상 소유자가 같은지 먼저 확인하세요. 공동소유라면 계약 권한이 누구에게 있는지도 확인해야 합니다. 갑구의 소유권·압류·가압류와 을구의 근저당권 등 권리관계도 함께 봅니다.
2. 보증금이 집값에 비해 지나치게 높지 않은지 보세요.
전세보증금만 따로 보지 말고 해당 주택의 매매시세, 기존 담보권, 선순위 임차인 가능성을 함께 봐야 합니다. 특히 다가구주택은 다른 임차인의 보증금이 같이 영향을 줄 수 있어 단순히 내 보증금만으로 안전 여부를 판단하기 어렵습니다.
3. 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는 계약인지 확인하세요.
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생기는 것이 원칙입니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 법에서 정한 우선변제권 요건을 갖추는 데 중요합니다. 실제 입주일과 전입 가능 시점을 계약 전에 확인하세요.
4. 특약은 말로 합의하지 말고 계약서에 적으세요.
잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않기로 한 약속, 하자 수리 책임, 옵션·시설물 상태, 계약 해제 조건처럼 중요한 합의는 계약서 특약에 구체적으로 남기는 편이 안전합니다.
5. 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하세요.
HUG 전세보증금반환보증은 보증금 한도, 주택 유형, 권리관계 등 조건이 있습니다. 계약 후에야 가입 불가 사실을 아는 것보다 계약 전에 안심전세 앱이나 보증기관에서 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
⚖️ 실무 심화
전입신고를 “잔금 당일” 했다고 그 순간부터 바로 선순위가 되는 것은 아니에요.
기본 원칙만으로 틀리기 쉬운 부분을 실제 분쟁 기준까지 내려가서 봅니다.
실제로 무엇을 따질까요?
계약 당시 등기뿐 아니라 잔금 직전 권리변동, 다가구의 다른 임차인 선순위 보증금, 중개사가 어느 범위까지 조사·설명했는지가 분쟁의 핵심이 됩니다.
이 자료를 남겨두세요
계약일·잔금일 각각의 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 임대인의 선순위 임대차 자료, 전입신고·확정일자 시간을 보관하세요.
판례·행정해석원문을 직접 확인할 수 있어요
대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940전입 다음 날 대항력 발생 사이에 선순위 근저당이 생긴 사안에서 중개사 책임을 다룬 판결대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668다가구주택의 선순위 임대차보증금 조사·설명의무를 다룬 판결
※ 판례와 행정해석은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아래 내용은 판단기준을 이해하기 위한 설명이며 개별 사건의 법률자문을 대신하지 않습니다.
글에서 이해한 뒤 실제 확인·계산까지 이어서 진행하세요.
내 상황에 필요한 단계만 눌러 공식 조회와 실무온 계산·체크를 이어서 사용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본만 깨끗하면 안전한 전세인가요?
아니요. 등기 권리관계 외에도 실제 시세, 선순위 임차인, 임대인 정보, 보증 가입 가능성 등을 함께 확인해야 합니다.
전입신고만 하면 보증금이 완전히 보호되나요?
전입신고와 주택 인도로 대항력을 갖추는 것이 중요하지만, 우선변제권을 위해서는 확정일자 등 추가 요건을 함께 확인해야 합니다.
계약 당일에도 등기를 다시 봐야 하나요?
권리관계는 변동될 수 있으므로 계약 전과 잔금 전 등 중요한 시점에 최신 등기사항을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
공식 근거와 확인처
주택임대차보호법 제3조 — 대항력
주택 인도와 주민등록을 마친 경우 대항력이 발생하는 기본요건을 확인할 수 있습니다.
공식 원문에서 확인 →주택임대차보호법 제3조의2 — 우선변제권
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제 관련 기준을 확인합니다.
공식 원문에서 확인 →HUG 안심전세 App
전세 계약 전 시세와 위험정보를 확인할 수 있는 공식 서비스입니다.
공식 원문에서 확인 →기준 검토일 2026-09-05