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계약금 포기하면
무조건 계약을 취소할 수 있을까요?

계약금은 단순 예약금이 아닙니다. 상대방이 이행에 착수했는지와 특약을 함께 봐야 합니다.

⏱ 1분 핵심답부터 확인하세요

핵심부터 확인하세요.

민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 따라서 “계약금만 포기하면 언제든 취소 가능”이라고 단정하면 안 되고, 중도금 지급 등 이행 착수 여부와 계약서 특약을 함께 봐야 합니다.

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한눈에 보기

부동산 계약금 포기하면 계약 취소 가능? 배액배상과 해약금 기준 총정리

💵계약금 지급약정 확인

📄특약 확인별도 조항

▶️이행 착수중도금 등

⚖️해제 판단분쟁 시 상담

※ 실무온의 계산·체크·설명은 예상·참고용입니다. 실제 권리·세액·보험보장·행정처리는 계약과 개인 조건에 따라 달라질 수 있으므로 공식 기관에서 최종 확인하세요.

📖 자세히 보기헷갈리는 부분을 쉬운 말로 순서대로 설명해요

1. 계약금은 계약의 일부로 지급하는 돈입니다.

매매계약이 성립한 뒤 계약금이 지급되면 단순한 예약과는 법적 의미가 다를 수 있습니다. 계약서의 계약금 조항을 먼저 확인하세요.

2. 민법상 해약금 해제는 “이행 착수 전”이 핵심입니다.

다른 약정이 없는 경우 계약금을 준 쪽은 포기, 받은 쪽은 배액 상환 방식으로 해제할 수 있지만 상대방이 이행에 착수한 뒤에는 같은 방식으로 해제하기 어렵습니다.

3. 중도금 지급 여부가 중요한 이유입니다.

실무에서는 중도금 지급 등 계약 이행이 실제로 시작됐는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 구체적인 이행 착수 판단은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 특약이 있으면 그 내용부터 확인하세요.

계약 해제 조건, 대출 불승인, 권리관계 변동, 하자 등 별도의 해제 조건을 계약서에 두었다면 그 약정의 내용과 효력을 따로 검토해야 합니다.

5. 분쟁이 예상되면 임의로 송금·점유를 바꾸지 마세요.

상대방과 해제 방식이 다투어지는 상황에서는 계약금 반환·배액 지급을 임의로 처리하기보다 계약서와 증빙을 보관하고 법률 전문가의 구체적 검토를 받는 것이 안전합니다.

⚖️ 실무 심화

“중도금 날짜 전이면 언제든 계약금만 포기하고 해제”라고 단정하면 틀릴 수 있어요.

기본 원칙만으로 틀리기 쉬운 부분을 실제 분쟁 기준까지 내려가서 봅니다.

예외 케이스

여기서 많이 틀려요

민법상 계약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지가 원칙입니다. 이행의 착수는 단순한 준비보다 더 나아간 객관적 행위이고, 특별한 사정이 없다면 약정된 이행기 전에도 착수가 가능할 수 있습니다. 다만 계약상 이행기가 상대방에게도 기한의 이익을 주는 구조라면 달라질 수 있어요.

분쟁 포인트

실제로 무엇을 따질까요?

무엇이 단순 준비인지 실제 이행 착수인지, 계약서에 조기 이행을 막는 취지가 있는지, 중도금·잔금 지급기일이 어떤 의미인지가 핵심입니다.

실무 대응

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계약서 특약, 입금내역, 대출 실행, 등기 준비행위, 상대방과의 지급 협의 메시지를 시간순으로 남기세요.

판례·행정해석원문을 직접 확인할 수 있어요

대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624이행기 전 이행 착수와 계약금 해제 가능 시점을 구체화한 판결 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492이행의 착수 의미를 설명한 판결

※ 판례와 행정해석은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아래 내용은 판단기준을 이해하기 위한 설명이며 개별 사건의 법률자문을 대신하지 않습니다.

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글에서 이해한 뒤 실제 확인·계산까지 이어서 진행하세요.

내 상황에 필요한 단계만 눌러 공식 조회와 실무온 계산·체크를 이어서 사용할 수 있습니다.

① 계약서 다시 확인계약금·중도금·해제 특약을 먼저 확인합니다.② 등기사항 확인권리관계 변동이 해제 사유와 연결되는지 최신 등기를 봅니다.③ 집 살 때 총비용계약을 계속 진행할 경우 잔금·세금 예산을 다시 계산합니다.④ 민법 원문해약금 관련 제565조를 직접 확인합니다.⑤ 법률구조공단구체적인 분쟁은 공식 법률상담 기관을 이용할 수 있습니다.⑥ 부동산 허브계약·매매 관련 도구를 확인합니다.

자주 묻는 질문

계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?

아니요. 민법상 해약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전이라는 조건 등이 중요합니다.

매도인은 계약금의 두 배만 주면 무조건 취소할 수 있나요?

이행 착수 여부와 계약서 특약 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

가계약금도 똑같나요?

가계약의 법적 성격과 합의된 계약 내용에 따라 달라질 수 있어 이름만으로 판단하기 어렵습니다.

공식 근거와 확인처

민법 제565조 — 해약금

계약금을 통한 해제의 기본 원칙과 이행 착수 전 요건을 확인합니다.

공식 원문에서 확인 →

대한법률구조공단

구체적인 계약분쟁에 대한 법률상담을 받을 수 있는 공공기관입니다.